0 分享至 用微信扫码二维码 分享至好友和朋友圈 点击上方"米筐投资" 树不会涨到天上,价格涨多了一定会回调;树也不会跌到地底下,息房价格跌多了就跌不动了。见底 房子也一样,大消不会一直疯涨,息房也不会无休止地下跌。见底 为什么? 因为,大消租售比。息房 身边恰好有个例子,见底分享给大家。大消 我有个朋友王五最近在郑州看房子,息房打算换一个便宜点的见底租住。 王五之前住的大消是个20平左右的公寓,一个月房租1600元,息房此外还有物业费、见底水电费,合计一个月差不多2000元。 这个价格在郑州不便宜。 原因还是公寓位置好,地处金水区的核心地段。 王五原本是不打算换房子的,直到有一次在网上看到附近小区的二手房价格,曾经的楼王均价基本上都跌到了每平1万3千多元。 他按照这个1万3的标准给自己的公寓算了下,过程如下。 公寓预估总价=1.3万/平方米 *20平米=26万。 公寓裸租金一年=1600元/月*12月=1.92万。 公寓回本年限=13.5年。 换句话说,不考虑折旧、不考虑空置的理想情况下,租金收益率达到了7.5%。 而当下10年期国债收益率差不多2.2%左右,三年期大额存单收益率差不多是2.3%左右,三年定期存款利率差不多是2.1%左右。 租金收益率已经远远大于无风险收益率! 说明什么? 说明要么是房价被低估了,要么是租金被高估了。 王五认为是租金被高估了,所以选择了搬家! 数据来源:我的钢铁网 好戏还在后头。 王五因为爱干净,喜欢明亮干净的房子,所以他找房子也略有挑剔。 他发现,有些房子位置好,但是房东不懂得维护,也不愿意花钱翻修,不仅房子很难出租得掉,而且价格也租不上价。 而有些房子位置不错,房东也愿意花点儿精力把房子整得和公寓、和自如似的;房子往往抢手,也能出租个好价格。 王五就整了这么一间干净的房子。 房租850元,加上小区物业费,房租打扫费(房东每周打扫的辛苦钱),水电费一个月有1000元。 这个房子有四间(大小不一样,价格略有差异),总房租差不多3500元。 房东一年可以收租金4.2万元。 重点来了,房东的这套房子买得早,价格差不多是小100万元,房子贵的时候到过200万,现在跌了30%多,得卖130万上下了。 按130万计算,这个房子仅靠租金,31年时间就可以回本了。 租金收益率在3.2%。 这和央行的一个数据很像。《2024年第二季度中国货币政策执行报告》提出,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上,将高于多数资产回报率。 数据来源,网络、侵删 王五算是发现了,如果现在买一套核心地段的二手房,愿意拾掇下,出租出去也挺划算,比存银行强。 一个王五这样想,就会有千千万万个王五这样想。 物极必反。 租金收益率越来越有性价比时,无风险收益的机会就会越来越大,就会有人不断地尝试进场抄底。 市场本无底,抄底的人多了,就逐渐见底了。 从古至今,一定要有自己的房产似乎都是中国人的诉求,仿佛这样才能家庭美满、人生赢家。 居者有其屋。 然而,当下更多人却将买房看成一种投资,甚至是一种投机,就好比炒股,赚钱的时候完全自己牛叉。 买的时候不考虑泡沫,不考虑房贷压力,不考虑房子折旧等不可预知的风险。 杠杆必须拉满,才能一波暴富。 可是对于大多数人来说,往往进场即接盘,买在最高点。 然而,比买在最高点更糟心的是,低价砸盘。 价格已经很低,但是仍然砸盘,有些是被迫无奈现金流断了不得不卖,但是有些纯粹是恐慌性、跟风性地砸盘。 不考虑地段、不考虑估值,不考虑现金流折现,不考虑租售比,甚至不考虑拿地成本、建房成本。 真的是慌了。 数据来源:每日经济新闻 巴菲特说过,别人恐慌时你要贪婪,别人贪婪时你要恐慌。 上海有这么一批人,正在市场低迷之际,疯狂地抢购豪宅。 据每日经济新闻报道,8月29日,上海某豪宅开盘现场,120套房源半小时就告罄,总销售额31.6亿元。 每套均价2700万元! 值得注意的是,上海豪宅半年时间已经卖出去年一年的成交套数,创下了10多年来的新纪录! 逻辑很简单。 国内当下各类资产收益率都在下跌。 房子下跌,股票下跌,存款下跌,信托保险也在下跌,而能抗跌的资产实在是太少了。 核心区域的房子虽然是房子,但是却属于优质资产。 就好比,银行股虽然是大A,白酒股虽然是大A,但是长期看轻松跑赢大盘,跑赢通胀。 最后再讲三点吧。 1、好地段的房子租售比正在凸显性价比。 只要房子地段好,房东又勤快些,愿意拾掇,那么这些房子很容易成为现金流。 租金跑赢国债收益。 2、好城市的房子医疗教育依然有天然优势。 租售同权虽然已经在推进了,但是具体到孩子上学时,有户口本、房产证仍然是第一梯队,优先录取。 教育永远是最大的投资。 3、核心区域的房子永远上涨。 价格涨高了就会回调,所以价格跌多了就会上涨也没什么大惊小怪了。 无论是欧美的美国、澳大利亚,还是同为亚洲的日本、泰国、越南,核心地段的房子都是回调之后上涨,房价中枢不断抬高。 请放眼全球,无一例外,核心区域的房子一定是货币的蓄水池! 这个时候,请少一分盲从,多一分冷静! 当然,我们也要注意一个事实。 不同城市,不同区域,不同产业,不同板块,一定是不可同日而语。 比如,上海外环有些地区的房价为什么会比中环,甚至内环的房价还贵? 就是因为有虹桥商圈、有七宝老街、有华为、有药明康德等等。 这就是城市商圈、板块、产业的视角。 所以,我们要深入经济增长、人口净流入、产业持续集中的城市进行实地考察。比如上海、深圳、广州、杭州、苏州等等。 如果你对城市、对房子、也对租金有兴趣,可以扫描下方二维码,加入我们城市考察团。 THE END 来源: 米筐投资(ID:mikuangtouzi) 作者:慧净 转载请注明来源及作者 侵权必究 特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services. /阅读下一篇/返回网易首页 下载网易新闻客户端 相关推荐 热点推荐
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